La vivienda habitual de las personas físicas (autónomos y consumidores) es una necesidad vital y familiar, por lo tanto está dotada de protección. La tramitación de del procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad no implica la liquidación de todo el patrimonio, salvaguardando lo necesario y vital como el salario mínimo inembargable, los planes de pensiones y en caso de cumplir una serie de requisitos “jurisprudenciales” la vivienda habitual.
Cuando una persona inicia el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad dirigido a:
- la cancelación de sus deudas a través de un Acuerdo Extrajudicial de Pagos con una quita (perdón de parte de la deuda) y un plan de pagos con un máximo de 10 años atendiendo a su capacidad económica del deudor.
- Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho (perdón de las deudas total) en el supuesto de no alcanzar un acuerdo con los acreedores.
El deudor que inicia el trámite de la Ley de la Segunda Oportunidad puede tener una casa en propiedad que, cumpliendo una serie de requisitos establecidos por la jurisprudencia podrá conservarla y no entregarla para el pago de sus deudas. En estos casos se realizaría un plan de pagos por una parte de la hipoteca, y se le perdonarían el resto de las deudas de forma provisional durante 5 años.
Requisitos para salvar la vivienda habitual
Antes que nada, para conservar la vivienda, lo primero que tenemos que verificar es que estemos al corriente de las cuotas hipotecarias. No es posible salvar la vivienda habitual si estamos en impago de las cuotas. Por lo tanto habría que ponerse al corriente en las mismas.
El segundo requisito es cuantificar la totalidad de la responsabilidad hipotecaria, es decir, de forma adicional al principal y intereses, la clausula de responsabilidad hipotecaria que establece el contrato de préstamo hipotecario (intereses de demora, costes extrajudiciales, costes de cancelación, entre otros) la vivienda en el mercado actual (tasación por una entidad homologada por el banco de España).
Este requisito consiste, por lo tanto, en demostrar que la responsabilidad hipotecaria es superior al valor de mercado de la vivienda y que por tanto no tiene sentido liquidar la vivienda, ya que no vería el acreedor privilegiado (banco) resarcida su deuda total.
Existen también supuestos “especiales” en procedimientos que hemos tramitado (clientes de Ecónomo & Iuris Consulting) en los que se ha permitido a la persona física deudora salvar la vivienda habitual sin tener que “demostrar” a través de una tasación este segundo requisito.
En materia jurisprudencial, los jueces están alegando prácticamente en el 100% de los asuntos que llevamos nosotros desde Ecónomo & Iuris Consulting que la verdadera finalidad de la Ley es permitir que el deudor se reponga de su situación de insolvencia, lo cual resulta imposible si se le desahucia y se queda sin un lugar donde vivir. Además se suele recordar lo establecido en nuestra constitución del derecho a una vivienda digna y adecuada.
El tercer requisito que hemos observado en la mayoría de los casos en el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad es que la vivienda debe ser vivienda habitual-familiar. En este sentido en principio sería más complicado salvar una segunda residencia hipotecada. Sin embargo tenemos algunos casos contados, en los que el Juez ha permitido salvar segundas residencias cumpliendo únicamente los dos primeros requisitos.
Supuestos de clientes de Ecónomo & Iuris Consulting – Vivienda habitual
Existen muchos casos distintos en los que es posible salvar la vivienda habitual. Los principales que nos han surgido en nuestra firma Ecónomo Iuris son los siguientes:
1- Conyugues en régimen de separación de bienes, cada uno con el 50% de pleno dominio de la vivienda habitual. Uno de ellos entra en el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad y el otro no.
¿Es posible salvar la vivienda habitual? SÍ
2- Divorciados, cada uno con el 50% de pleno dominio de la vivienda habitual. Uno de ellos entra en el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad y el otro no.
¿Es posible salvar la vivienda habitual? SÍ
3- Pareja (novios), cada uno con el 50% de pleno dominio de la vivienda habitual. Uno de ellos entra en el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad y el otro no.
¿Es posible salvar la vivienda habitual? SÍ
Sin embargo, en los supuestos en que las cuotas hipotecarias se han impagado, la vivienda deberá liquidarse y con su liquidación se cancelará la deuda hipotecaria. En el caso de que con la liquidación no se cubriera el importe total de la deuda hipotecaria, el resto será reconocido en el concurso con la calificación correspondiente y también será cancelado tras la conclusión.
