La vivienda habitual es una necesidad vital para las persona físicas, está dotada de protección y la tramitación del procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad no significa la liquidación de todo el patrimonio, exceptuando lo necesario y vital como el salario inembargable, los planes de pensiones y en gran medida la vivienda siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos.
En el momento en el que la persona física (empresaria o no empresaria) inicia el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad, tiene como principal objetivo el llegar a un acuerdo atendiendo a su capacidad económica actual, y en caso de no llegar a un acuerdo extrajudicial puede optar a la cancelación de todas sus deudas, existiendo la posibilidad de salvar la vivienda habitual, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el inmueble constituya su residencia habitual.
- Estar al día en el pago de las cuotas hipotecarias.
- La responsabilidad hipotecaria sea superior al valor de mercado de la vivienda.
En este sentido, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Valencia, dictó Auto de liquidación sobre una persona autónoma, dejando fuera de los bienes del activo la vivienda habitual de éste, sobrepasando con ello los requisitos establecidos por la normativa para la protección de situaciones de especial necesidad.
El Juzgado se basa en la verdadera finalidad de la Ley de la Segunda Oportunidad que es permitir al deudor reponerse de la situación de impagos, lo cual resulta impracticable si es desahuciado y sin un lugar donde vivir. Además recuerda dicho Auto, el derecho que otorga la constitución a una vivienda digna y adecuada.
Cuando nos encontramos con supuestos en que las cuotas hipotecarias se han impagado, la vivienda deberá liquidarse y con su liquidación se cancelará toda la deuda hipotecaria.
En el supuesto de que con la liquidación no se cubriera el importe total de la deuda hipotecaria, el resto será reconocido en el concurso con la calificación correspondiente (crédito ordinario y subordinado) y también será cancelado a través del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho o “perdón de las deudas”.
Cuando se proceda a la venta deberán respetarse en todo caso los criterios establecidos por la APB, Sección 15º, Auto 48/2017 de 2 de marzo de 2017 ; estableciendo un valor mínimo para dotar de seguridad jurídica a la venta: en este caso un valor de enajenación igual o superior al 70% del valor de realización durante el primer mes o superior al 50% del valor en el segundo mes, previo traslado de la oferta al acreedor con privilegio especial y al resto de acreedores con el fin de que puedan igualar o mejora la referida oferta.
Asimismo cabe incluir la posibilidad del deudor de solicitar un alquiler social cuando deba entregar su vivienda y se encuentre incluido en el marco del RD-Ley 6/2012, modificado posteriormente por la Ley 2/2013 y el Real Decreto-Ley 5/2017 creadas con la finalidad de ayudar a las familias que se encuentren en dificultades económicas para el pago de la hipoteca de su vivienda.
